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Fensterlüftung
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Risiken bei unzureichender Be- und Entlüftung von Wohnungen

Fachbeitrag aus „Frischlufttechnik im Wohnungsbau“, Newsletter 04,  April 2005, www.frischlufttechnik.de
Autor: Rechtsanwalt Helge Winzen

1.Teil: Die Haftung des Vermieters
"Hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristlos wegen Gesundheitsgefahren."
Mit einer solchen knappen Begründung, durch die der Mietvertrag beendet wird, können Vermieter künftig häufiger konfrontiert werden. Aufgrund des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001 (Mietreformgesetz) hat der Gesetzgeber das Mietrecht neu gefasst (Bundesgesetzblatt 2001 I. Seite 1142). Neben vielen Änderungen zur Mieterhöhung und der Kündigungsfristen wurde in § 569 Abs. 1 BGB ein fristloses Kündigungsrecht des Mieter geschaffen, wenn mit der Benutzung der Wohnung ein Gesundheitsrisiko verbunden ist.

Das Recht zur fristlosen Kündigung bei einem Gesundheitsrisiko gilt aber nicht nur zu Gunsten des Mieters einer Wohnung. Gemäß § 578 Abs. 2, Satz 2 BGB besteht das Recht zur fristlosen Kündigung immer, wenn es um Räume geht, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Deshalb muss auch der Vermieter von Geschäfts-, Betriebs-, Lager- und Praxisräumen mit einer fristlosen Kündigung rechnen, wenn ein Gesundheitsrisiko besteht. Das Landgericht Duisburg hat kürzlich festgestellt:
Schimmelpilze in Wohnräumen stellen eine Gesundheitsgefahr dar. Diese Gefahr berechtigt zur fristlosen Kündigung (NZM 2002, Seite 214). Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG Berlin Az.: 67 S 87/97) muss der Mieter nicht nachweisen, ob wirklich Schimmel in der Wohnung wächst. Es reichen Messergebnisse aus der Zimmerluft, mit denen Stoffwechselprodukte der Pilze nachgewiesen werden.

Der Fall
Eine Familie in Berlin hatte keine Miete mehr gezahlt, war ausgezogen und hatte den Mietvertrag fristlos gekündigt, weil sie von gesundheitlichen Beeinträchtigungen (Augen-, Haut- und Schleimhautreizungen, Haarausfall und Schluckbeschwerden) geplagt wurde. Der Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Zahlung der Miete für 11 Monate – solange hätte der Mietvertrag bei einer normalen Kündigung noch gegolten. Das Urteil Amtsgericht und Landgericht Berlin haben die Klage des Vermieters abgewiesen und das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung bestätigt. Das Problem des Mieters im Prozess wegen Schimmel in der Wohnung besteht häufig darin, den Schimmelbefall und den Ursachenzusammenhang zwischen dem Schimmel und seinen gesundheitlichen Beeinträchtigungen zu beweisen. Häufig sind verschimmelte Wände oder Decken der Wohnung nicht zu finden; nicht einmal ein deutlicher muffiger Geruch ist spürbar. Hautreizungen und Augenbrennen können viele Ursachen haben. Nach dem Wortlaut des Gesetzes muss der Mieter beweisen, dass Schimmel in der Wohnung wächst und Ursache seiner Gesundheitsbeeinträchtigungen ist. Hier hilft dem Mieter das Urteil des Landgerichts Berlin ganz entscheidend: Der vom Gericht eingeschaltete Sachverständige stellte eine erhöhte Konzentration von mikrobiologisch produzierten organischen Substanzen fest. Es handelte sich dabei um Stoffwechselprodukte von Kleinstlebewesen wie Schimmelpilzen und Bakterien, die typischerweise gemeinsam auftreten. Nach Meinung der Gerichte wies dieses Indiz schon die Existenz von Schimmel nach, ohne dass man verschimmelte Stellen handfest gefunden hatte. Es musste also nicht mehr aufwendig nach Schimmel gesucht werden.

Der zusätzlich beauftragte medizinische Sachverständige bestätigte, dass die vom Mieter angegebenen Gesundheitsbeeinträchtigungen typischerweise von Schimmel- Giften verursacht werden. Damit war für das Amts- und das Landgericht Berlin alles klar: Für die Prozessniederlage des Vermieters genügten zwei Indizien, nämlich das Vorhandensein von Stoffwechselprodukten in der Atemluft, die auf Schimmel hinwiesen und die für Schimmel typischen Beschwerden bei den Mietern.

Der exakte Beweis des "kausalen Zusammenhangs", der häufig schwer zu führen ist, haben die Gericht dem Mieter erspart und damit die Rechtslage zu seinen Gunsten ausgelegt. Eigentlich hätte es für den Vermieter noch schlimmer kommen können. Er hatte nur die Miete bis zur nächstmöglichen Beendigung des Vertrages eingeklagt. Diesen Anspruch versagte ihm das Gericht, weil es die Kündigung aufgrund der vorliegenden Indizien für einen Schimmelbefall als berechtigt ansah. Wie wäre die Rechtslage gewesen, wenn der Mieter eine teurere Ersatzwohnung angemietet hätte oder sogar monatelang – bis er eine passende Wohnung gefunden hatte – in ein Hotel gezogen wäre? Hätte der Vermieter dann für den Mehrpreis der Ersatzwohnung oder die Hotelkosten aufkommen müssen?

Garantiepflicht des Vermieters
Diese Fragen beantwortet der neugefaßte § 536 a BGB. Bestand der Mangel schon vor Bezug und vor Abschluß des Mietvertrages, trägt der Vermieter eine Garantiepflicht. Bei einer Garantiepflicht kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel kannte oder irgendein Verschulden am Auftreten des Schimmels trägt. Unabhängig von seiner Kenntnis oder seinem Verschulden muss er aufgrund der Garantiepflicht für den bei seinem Mieter eintretenden Schaden haften. Weist die Wohnung einen Baumangel auf, der zu Schimmel führt, muss der Vermieter für alle daraus erlittenen Nachteile des Mieters einstehen. Dazu gehören die Mietmehrkosten für die teurere Ersatzwohnung, die Kosten der Unterbringung in einem Hotel, die Kosten für das Einlagern von Möbeln und der Ersatz für die ausgegebene Maklerprovision. Die Haftung gilt nicht nur zu Gunsten der Person, die den Mietvertrag unterzeichnet hat. Sie gilt auch zu Gunsten aller Personen, die “in den Schutzbereich der geltenden Vorschriften einbezogen sind”. Deshalb muss der Vermieter auch die Mehrkosten bezahlen, die für die Unterbringung von Ehegatten, Kindern, sonstigen Angehörigen u. s. w., die aus der Wohnung ausgezogen sind, entstanden sind. Die Verpflichtung zur Übernahme der Mehrkosten für die Ersatzwohnung dauert so lange, wie der ursprüngliche Mietvertrag vom Vermieter nicht gekündigt werden konnte.
Hat der Vermieter also einen langfristigen Mietvertrag mit seinem Mieter abgeschlossen, wird der vermeintliche Vorteil zu einem schwerwiegenden Nachteil, weil er möglicherweise über Jahre seinen ehemaligen Mieter die höheren Kosten der neuen Wohnung ersetzen muss.

Garantiepflicht gilt auch, wenn der Mieter erkrankt
Noch kritischer wird es, wenn der Mieter oder einer seiner Angehörigen infolge von Schimmelschäden in der Wohnung erkrankt. Die Sporen von Pilzen können, vor allem bei Kindern, Atembeschwerden bis zu einem Asthmaleiden auslösen. Auch für solche Begleitschäden (im Sprachgebrauch der Rechtsprechung "Mangelfolgeschäden"), also die Kosten der Heilbehandlung, etwaigen Verdienstausfall muss der Vermieter aufkommen. Ein Verschulden ist für diesen Teil des Schadenersatzes ebenfalls nicht erforderlich, weil die Haftung aufgrund der verschuldensunabhängigen Garantiepflicht einsetzt. Obendrein muss der Vermieter in einem solchen Fall Schmerzensgeld zahlen. Dies sieht die Neufassung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes seit dem 01.01.2002 vor.

Wer ist für den Schimmel verantwortlich? – Beweislastfragen
Schimmelpilze gedeihen in Räumen nur, wenn es ausreichend Feuchtigkeit und Wärme gibt. Die Ursachen für die Feuchtigkeit und den dadurch ausgelösten Schimmelbefall sind vielfältig. Deshalb entbrennt häufig Streit zwischen Mieter und Vermieter, wer für den Mangel verantwortlich ist. Der Mieter ist der Meinung, es liege am Gebäude, insbesondere an unzureichender Wärmedämmung oder dem Vorhandensein von Kältebrücken. Der Vermieter argumentiert, es liege am Verhalten des Mieters, weil er falsch lüftet oder heizt, die Wäsche in der Wohnung trocknet u.s.w.. Um diese Fragen zu beantworten, gibt es in der Rechtsprechung der Gerichte Beweislastregeln. Im ersten Schritt muss der Vermieter in der Regel durch ein Sachverständigengutachten beweisen, dass die Wohnung in Ordnung ist, insbesondere der Wärmeschutz für die Wohnung richtig geplant und sorgfältig ausgeführt wurde und keine Kältebrücken (Anmerkung der Redaktion: Wärmebrücken ist der bauphysikalisch korrekte Begriff) , die zu Tauwasserbildung/Schimmel führen, existieren. Er muss weiter nachweisen, dass die Heizung ordentlich funktioniert und auch bei längerer Abwesenheit ausreichende Temperaturen eingestellt werden können. Nur wenn ihm dieser Beweis gelingt, wird das Gericht seiner Behauptung nachgehen, eigentliche Ursache des Schimmels sei das Verhalten des Mieters.

Das Problem "dichte Gebäude"
Besondere Aufmerksamkeit haben die Gerichte nachträglichen bauphysikalischen Eingriffen des Vermieters durch den Einbau neuer dichtschließender Fenster gewidmet. Wenn der Vermieter nach dem Einbau der neuen Fenster die jetzt notwendige Stoßlüftung nicht durchführt, bedeutet dies noch nicht, dass er für die Feuchtigkeitsschäden oder den Schimmel verantwortlich ist. Nach der Rechtsprechung muss der Vermieter bei einem solchen Einbau den Mieter "sachgerecht und präzise" über die jetzt erforderlichen Maßnahmen zur ausreichenden Lüftung aufklären (LG Gießen, ZMR 2000, Seite 537; LG Berlin, ZMR 2002, Seite 48; LG Neubrandenburg, WuM 2002, Seite 309). Diese Rechtsprechung verschärft damit die Haftung des Vermieters zusätzlich. Die Tatsache falscher Lüftung des Mieters genügt nicht mehr, um den Vermieter von der Haftung zu befreien. Er muss zusätzlich nachweisen, dass er seine Mieter "sachgerecht und präzise" belehrt hat und der Schimmel auf falsches Mieterverhalten zurückzuführen ist. Die üblichen Anleitungen in den Mietverträgen, es sei "mehrfach am Tag ausreichend zu lüften, am besten mittels Stoßlüftung" reichen nach dieser Formulierung in der Rechtsprechung keinesfalls aus. Die Belehrung durch den Vermieter muss "sachgerecht und präzise" sein, also genau sagen, wie oft und wie lange die einzelnen Räume gelüftet werden müssen. Dabei muss die Information auf die Verhältnisse des konkreten Falles zugeschnitten sein. Es muss also gesagt werden, welche Temperaturen in den einzelnen Räumen eingehalten werden müssen (LG Neubrandenburg WuM 2002, 309). Natürlich muss dabei im Hinblick auf die Witterungsbedingungen und Jahreszeiten und im Hinblick auf die Lage der Wohnung (Windexposition) differenziert werden.

Grenze der Zumutbarkeit beachten
Dem Vermieter wird nichts anderes übrig bleiben, als den Mietern eine umfangreiche Broschüre in die Hand zu geben, wobei er sich die Übergabe aus Gründen der Beweissicherung quittieren lassen muss. Aber auch das genügt nicht. Wichtig ist die Grenze der Zumutbarkeit: In seiner Broschüre darf der Vermieter nichts unzumutbares verlangen. Er muss in Betracht ziehen, dass der Mieter häufig 10 – 12 Stunden von der Wohnung abwesend ist. Das Wohnungsklima muss also auch über solche Zeiträume funktionieren, obwohl vom abwesenden Mieter nicht gelüftet wird. Aus diesem Grund hält das OLG Frankfurt/Main (NZM 2001, Seite 39) ein Lüften morgens und abends für ausreichend. Deshalb darf der Vermieter nicht vorschreiben, dass mehrmals tagsüber die Fenster geöffnet werden müssen (AG Neukölln Az. 9 C 680/88). Entsprechendes gilt für das Verbot, im Winter die Wäsche in der Wohnung zu trocknen, wenn kein abschließbarer Trockenraum vorhanden ist oder Platz bzw. Elektroanschluss für den Wäschetrockner in Bad oder Küche fehlt.

Fazit
Eine Bauweise, die zu einer dichten Gebäudehülle führt, beschert dem Vermieter ein beträchtliches Haftungsrisiko. Nach glaubhafter Mitteilung des Mieterverbandes werden rund die Hälfte aller Konflikte um Mietminderung durch Schimmelpilze ausgelöst. Der Vermieter darf aber die Probleme, die mit immer luftdichteren Wohnungen geschaffen werden, nicht einfach auf den Mieter verlagern. Zunächst muss er ihn über die Maßnahme zur Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung richtig und vollständig aufklären. Wenn sie diese Maßnahme als unwirksam herausstellen, trägt der Vermieter die Verantwortung allein mit allen Folgen der Mietminderung und der Verpflichtung zum Schadenersatz. Bei den verlangten Maßnahmen ist die Grenze des Zumutbaren zu beachten. Der Vermieter wird von seiner Verantwortung nicht frei, wenn er unzumutbare Lüftungsmaßnahmen verlangt. Er muss auf die sozialen Gegebenheiten, das Wohnungen über den Tag leer stehen, also nur morgens und abends gelüftet werden, Rücksicht nehmen.

2.Teil: Die Haftung des Planers und des bauausführenden Unternehmers
Das Jahr 2002 hatte für die Juristen historische Bedeutung. Der Gesetzgeber hat in diesem Jahr zwei grundlegende Reformen des bürgerlichen Gesetzbuchs vorgenommen: Zum 01.01.2002 ist das "Neue Schuldrecht" in Kraft getreten und zum 01.08.2002 das Reformgesetz zur Änderung schadenersatzrechtlicher Vorschriften. Das "Neue Schuldrecht" enthält vor allem eine neue Regelung des Haftungsrechts aus Verträgen und das Reformgesetz neue Regelungen zur Schadenberechnung und zum Schmerzensgeld. Haftung bedeutet Einstehenmüssen für fremden Schaden aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Vorschriften. Planer und Unternehmer können also aufgrund des Vertrages gegenüber ihrem Vertragspartner und zusätzlich gegenüber Dritten (Gebäudenutzern, deren Angehörigen u. s. w.) aufgrund gesetzlicher Vorschriften haften. Die komplizierte Haftungssituation möchte ich anhand eines Falls zeigen, der in den letzten fünf Jahren drei Gerichtsinstanzen beschäftigt hat.

Schimmel im Mehrfamilienhaus
In einem Mehrfamilienhaus aus der Wiederaufbauzeit Mitte der 50er Jahre zeigte sich in den Zimmerecken an der nordöstlichen Hausseite Schimmel. Die Beschwerden der Mieter wies der Vermieter mit der Begründung zurück, der Schimmel sei auf unzureichendes Lüften zurückzuführen. Das Haus war nach Aussage des Eigentümers und langjähriger Mieter immerhin fast ein halbes Jahrhundert lang von Schäden verschont geblieben; Schimmel war bisher in wesentlichem Umfang niemals aufgetreten. Nachdem die Kinder des Mieters im Erdgeschoss krank geworden waren, zog der Mieter ins Hotel und nach vier Wochen in eine andere Wohnung, die 20 Prozent teurer war als die alte. Bereits vorher hatte er die Miete um 30 Prozent gekürzt. Der Mieter der darüberliegenden Wohnung folgte ihm – gleichfalls wegen Schimmelbildung in der Wohnung – kurze Zeit später. Es kam zum Prozess. Im ersten Schritt verklagten die ehemaligen Mieter den Vermieter auf Zahlung der Hotelkosten und der teureren Miete in der neuen Wohnung. Im Gegenzug erhob der Vermieter gegen seinen ehemaligen Mieter Widerklage mit dem Antrag, ihn auf Bezahlung der gekürzten Miete zu verurteilen. Er war der Auffassung, am Schimmel sei der Mieter schuld.

Fenstermodernisierung
Kurz nach Beginn des Prozesses kam eine Modernisierungsmaßnahme zur Sprache, die der Vermieter knapp ein halbes Jahr, bevor der Schimmel auftrat, hatte durchführen lassen. Im Herbst des Vorjahres waren die alten Holzfenster durch neue Kunststofffenster ersetzt worden. Immerhin bestand die Möglichkeit, dass ein Planungsfehler oder ein Ausführungsfehler für den Schimmel mitverantwortlich war. Deshalb verkündete der Hauseigentümer seinem damaligen Architekten, der den Umbau des Hauses geplant hatte und dem Fensterbauer, der den Austausch vorgenommen hatte, den Streit. Damit sicherte er sich – vereinfacht gesagt – den Regressanspruch gegenüber seinen damaligen Vertragspartnern, ohne einen neuen zeitraubenden Prozess gegen Planer und Unternehmer führen zu müssen. Zusätzlich schaltete sich die Krankenkasse des Mieters ein. Für die ärztliche Behandlung des Kindes der Mieterfamilie wegen eines angeblich durch den Schimmel hervorgerufenen Asthmaleidens waren Behandlungskosten angefallen. Diese Kosten wollte die Kasse vom Vermieter ersetzt haben.

Vermieter hat schlechte Chancen
In dem Prozess hatte der Vermieter die schlechtesten Chancen. Die Gründe dafür hatte ich bereits im ersten Teil des Aufsatzes ausführlich dargestellt: Gemäß § 536 a BGB trägt der Vermieter eine Garantiepflicht. Unbestreitbar beeinträchtigte der Schimmel die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung. Der Mangel lag aber nicht darin, dass an den Wänden Schimmel wuchs, sondern in den raumklimatischen Verhältnissen, die zu Schimmel führten. Die raumklimatischen Verhältnisse bestanden von Anfang an, bevor die beiden Mieter eingezogen waren. Deshalb haftete der Vermieter gemäß § 536 a BGB aufgrund einer Garantiepflicht, ohne dass es auf seine Kenntnis von den schadenbegründenden Umständen oder sein Verschulden ankam. Der Vermieter wurde also verurteilt, die Mietminderung hinzunehmen, die Mietmehrkosten für die teure Ersatzwohnung, die Kosten der Hotelunterbringung und die Kosten der Heilbehandlung des Kindes einschließlich Schmerzensgeld zu zahlen.

Kann der Vermieter Regress nehmen?
In dieser Situation wollte der Vermieter, der gleichzeitig Auftraggeber gegenüber dem Architekten und dem Fensterbauer war, wenigstens diese beiden in Regress nehmen. In dieser Situation musste die Ursache des feuchten Klimas in den Wohnungen und des daraus resultierenden Schimmelbefalls aufgeklärt werden. Damit wurde ein Sachverständiger beauftragt. Dieser stellte fest, dass in den vom Schimmel befallenen Räumen eine Luftfeuchtigkeit von 72 Prozent herrschte. Zu der daraus ergebenden Frage, woher diese Feuchtigkeit stammte, stellte er fest: Die Dachrinne war zu gering dimensioniert. Sie floss bei starkem Regen regelmäßig über. Zusätzlich war die Regenrinne zu dicht an das Rohmauerwerk des in den 50er Jahren als Mehrfamilienhaus gebauten Hauses gesetzt worden. Der Putzer hatte damals nur um die Dachrinne herumgeputzt. Aus diesem Grund sickerte das Wasser beim Überlaufen der Dachrinne durch die Fehlstelle im Putz in das Mauerwerk ein und wanderte der Schwerkraft folgend nach unten. Deshalb war die Feuchtigkeit und dementsprechend die Schimmelbildung im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss am stärksten. Dieser Zustand hatte jahrzehntelang nicht zu Schäden geführt. Das Wasser war an der Wandoberfläche der Zimmer verdunstet und die mit Wasserdampf gesättigte Luft war durch die Rahmenspalten der alten Holzfenster nach außen abgezogen. Diesem "raumphysikalischen Gleichgewichtszustand" setzte der Einbau neuer dichter Kunststofffenster ein halbes Jahr vor dem Auftreten des Schimmels ein Ende. Der Wasserdampf konnte nicht mehr abziehen, das Raumklima wurde zu feucht, es bildete sich Schimmel.

Wer muss für diese unglückliche Verkettung von Umständen einstehen?
Ansprüche gegen den Klempner und den Putzer, die damals bei der Herstellung des Gebäudes vor fast 50 Jahren tätig waren, konnten natürlich nicht mehr durchgesetzt werden. Also ging es nur noch um die Frage, ob man den Architekten oder den Unternehmer haftbar machen konnte.

Planungsfehler des Architekten
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Planungsfehler vor, wenn die geplante Ausführung des Bauwerkes zu einem Mangel führt. Deshalb trifft den Planer bei seiner Gewährleistung eine Garantiepflicht. Der Planer muss garantieren, dass seine Planung erfolgreich ist. Erfolgreich ist sie nur, wenn sie zu einem mangelfreien Bauwerk führt. Es war also bedeutungslos, ob der Architekt die Fehlstellen im Putz und die unzureichend dimensionierte Dachrinne, die im Zusammenwirken mit den neuen dichten Kunststofffenstern zur Schimmelbildung führten, erkennen konnte. Für die Gewährleistungshaftung reicht der Ursachenzusammenhang zwischen Planung und Mangel. Der Architekt war also gewährleistungspflichtig. Er hatte dafür zu sorgen, dass der Mangel – das feuchte Raumklima und der daraus resultierende Schimmel – verschwanden. Im vorliegenden Fall war die Mangelbeseitigung kein großes Problem. Es genügte, das Fassungsvermögen der Dachrinne zu erhöhen, so dass auch bei starkem Regen kein Wasser mehr in die Wand eindringen konnte. Zusätzlich mussten nur noch die verschimmelten Tapeten entfernt werden. Die wesentlichen Kosten resultierten aber nicht aus der Mangelbeseitigung, sondern aus den Folgekosten des Mangels, nämlich den Mietkürzungen, Hotelkosten, den Kosten der teureren Ersatzwohnung und den Arztkosten für das erkrankte Kind.

Musste auch dafür der Planer aufkommen?
Für solche Mängelfolgeschäden ist der Planer nur einstandspflichtig, wenn ihm ein Verschulden zur Last fällt, § 280 Abs. 1 BGB n. F.. Es ist also anders bei der Verpflichtung zur Gewährleistung: Für die Haftung aufgrund Gewährleistung reicht das objektive Vorliegen eines Baumangels aus. Für die Haftung auf Schadenersatz muss ein Verschulden des Planers hinzukommen. Die Gerichte haben ein Verschulden des Architekten bejaht. Die Richter meinten, jedenfalls bei dem hier vorliegenden Vollarchitekturvertrag gehe die Ermittlungs- und Beratungspflicht des Architekten so weit, dass er auch die Außenwände auf Schäden untersuchen müssen, die den Sanierungserfolg am Gebäude in Frage stellen könnten. Diese Rechtsprechung stimmt im Grundsatz mit Urteilen des Bundesgerichtshofs überein. Der Bundesgerichtshof hat dazu folgende Grundsätze aufgestellt: "Der Planer hat eine umfassende Beratungs- und Hinweispflicht als vertragliche Nebenpflicht. Der Architekt müsse deshalb einem unkundigen Bauherrn alle notwendigen Hinweise über die mit dem Bauvorhaben zusammenhängenden Fragen erschöpfend erteilen..." Das Oberlandesgericht Stuttgart führt in einer oft zitierten Entscheidung aus: "Aus dem Architektenvertrag schuldet ein Architekt den Einsatz der von einem gewissenhaften Architekten zu erwartenden Kenntnisse und Erfahrungen. Darüber hinaus ist es aber auch Aufgabe des Architekten, den Auftraggeber über die Planung zu beraten und auf mögliche Risiken hinzuweisen..." Dem Architekten war also vorzuwerfen, den Bauherrn nicht komplett über die Risiken beim Einbau neuer Fenster in einen Altbau informiert zu haben.

Haftung des Unternehmers
Bei der Haftung des Unternehmers war folgendes zu berücksichtigen: Er war nur mit dem Einbau der Fenster beauftragt. Diese Fenster waren mangelfrei. Ursache der Schäden war, dass die dichten Fenster den Abtransport der Luftfeuchtigkeit behinderten – vereinfacht gesagt nicht zum feuchten Mauerwerk passten. Dies war aber kein Fehler der Fenster, sondern ein Fehler der Planung. Aus diesem Grund schied ein Anspruch auf Nacherfüllung (Nachbesserung) oder Minderung gegen den Unternehmer aus. Es kam aber immer noch ein Schadenersatzanspruch in Betracht. Es konnte nämlich nicht wegdiskutiert werden, dass der Einbau der dichten Kunststofffenster jedenfalls mitursächlich für das ungünstige Raumklima und für den Schimmelbefall gewesen war. Die Haftung für die Schäden hingen genauso wie beim Architekten davon ab, ob der Schaden vom Unternehmer verschuldet war.

Möglicher Ansatzpunkt für die Schadenersatzpflicht des Unternehmers war genauso wie beim Planer die mögliche Verletzung einer Beratungs- und Hinweispflicht. Gemäß der zwischen Bauherrn und Unternehmer vereinbarten VOB/B muss der Unternehmer gemäß § 4 Nr. 3 VOB/B seine "Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung ... dem Auftraggeber unverzüglich – möglichst schon vor Beginn der Arbeiten – schriftlich mitteilen...". Bei dieser Verpflichtung kommt es aber immer auf den Einzelfall an, d. h. die Hinweispflicht bezieht sich in der Regel auf diejenigen Bauteile oder Leistungen an bzw. mit denen der Unternehmer Leistungen ausführt. Im vorliegenden Fall meinten die Gerichte, der Unternehmer, der nur Fenster austauscht, müsse nicht noch zusätzlich den Außenputz und die Dimensionierung der Dachrinne kontrollieren. Das Landgericht merkte in seinem Urteil zusätzlich an, beim Generalunternehmer, der ein komplettes Gebäude herstellt, könne die Sache anders aussehen. Vom Generalunternehmer könne durchaus erwartet werden, dass er – genauso wie der Planer – auf die Risiken dichter Fenster in einer Altbausubstanz hinweist.

Fazit
Die hohe Luftdichtigkeit neuer Gebäude oder die nachträgliche Verbesserung der Dichtigkeit und daraus resultierender Schimmelbefall führen nicht nur zu einer Haftung des Vermieters, sondern verschärfen zusätzlich das Haftungsrisiko des Planers und des Bauunternehmers. Schimmelpilze gedeihen in Räumen nur, wenn ausreichend Feuchtigkeit und Wärme vorhanden sind. Dies ist allgemein bekannt. Die Tatsache, dass ein gut abgedichtetes Gebäude den Luftaustausch zwischen Drinnen und Draußen behindert und ungenügende Entlüftung zu hoher Luftfeuchtigkeit führt, dürfte den Baupraktikern bekannt sein. Daraus ergeben sich Konsequenzen für die Beratungs- und Hinweispflichten, die für Planer und Unternehmer gelten. Risiken von Bauschäden, die aus einer luftdichten Gebäudehülle resultieren, müssen von vornherein bei Planung und Bau berücksichtigt werden. Eine Planung – vor allem bei Gebäudemodernisierung – die auf diese Risiken keine Rücksicht nimmt, darf nicht einfach umgesetzt werden. Planer und Bauunternehmer müssen dann wenigstens auf ihre Bedenken schriftlich hinweisen – anderenfalls haften sie für die Beseitigung der Schäden und den Ersatz der in anderen Rechtsgütern wie beispielsweise der Gesundheit eingetretenen Folgen.

Autor:
Rechtsanwalt Helge Winzen,
Sozius der Kanzlei HEIERMANN FRANKE KNIPP, Rechtsanwälte
Tätigkeitsschwerpunkte u. a. Bau- und Immobilienrecht
Leiter des Büros in Essen
An der Reichsbank 8
45127 Essen
Tel.: 0201 10278-0
Fax: 0201 10278-22
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