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Wertverlust von Immobilien durch Windenergieanlagen?

Ein direkter Effekt von Windenergieanlagen auf den Wert von umliegenden Immobilien und Grundstücken ist nur schwer nachweisbar.

| Kira Crome |

Sie sind ein weithin sichtbares Zeichen der Energiewende. Vielerorts schürt die Planung großer Windenergieanlagen heftige Kritik. Ein häufiges Argument: Grundstücke und Immobilien in unmittelbarer Nachbarschaft von Windrädern verlieren erheblich an Wert – bis hin zur Unverkäuflichkeit. Dass Windenergieanlagen zu hohen Kaufpreisverlusten führen, lässt sich durch Marktanalysen allerdings nicht belegen.

Rund um den Eifel-Ort Hillesheim könnten bis zu 31 Windenergieanlagen gebaut werden. Das hat die Windvorrangflächenplanung der Verbandsgemeinde ergeben. Nachdem mehr als 200 Eingaben gegen die Flächennutzungsplanänderung geprüft worden waren, sind aktuell rund ein Dutzend mögliche Standorte übrig geblieben. Doch nicht allein wegen des heimischen Rotmilans ist weiterhin unklar, ob sich je ein Windrad über den Hillesheimer Wipfeln drehen wird. Die Windenergiegegner führen auch mögliche volkswirtschaftliche Schäden für die Tourismusregion an. Vor allem Eigenheimbesitzer befürchten den Wertverlust ihrer Häuser, verursacht durch Schattenwurf, Betriebslärm, Infraschall, befürchtete Gesundheitsgefahren wie Schlaf- und Konzentrationsstörungen und das stark veränderte Landschaftsbild. „Je nachdem, wie stark die Beeinträchtigungen sind beziehungsweise als wie stark sie empfunden werden, kann der Verkaufswert einer Immobilie regelrecht abstürzen“, argumentiert der örtliche Bürgerverein Sturm im Wald. Aber ist das tatsächlich so?

Die These vom Wertverlust wird in vielen Bürgerforen und Initiativen gegen geplante Windenergievorhaben angeführt. Auch Haus- und Grundbesitzerverbände sprechen von einem Zusammenhang zwischen der Windenergienutzung und der Preisminderungen von Immobilien: „Durch den Bau von Windrädern droht zum Teil massiver Wertverlust von benachbarten Grundstücken und Wohngebäuden“, sagt Ottmar Wernicke, Geschäftsführer des Landesverbands Haus und Grund Württemberg. Verluste von 30 Prozent und mehr bis zur Unverkäuflichkeit der Immobilien seien die Folge. Konkrete Fälle seien ihm nicht bekannt, räumt Wernicke ein. Die Zahlen gingen auf Branchenumfragen zurück. Die allerdings basieren lediglich auf Schätzungen. Konkrete Erfahrung mit der Vermittlung von Immobilien in der Nähe von Windenergieanlagen haben nur die wenigsten befragten Makler.

Maklerumfragen basieren auf Einschätzungen
Die meistzitierte Blitzbefragung von Immobilienmaklern der Universität Frankfurt ist elf Jahre alt und war auf die küstennahen Regionen Ostfrieslands und Schleswig-Holstein beschränkt. Lediglich fünf der 15 befragten Makler machten damals überhaupt nähere Angaben. Dagegen ist die aktuelle Umfrage des Immobilienverbands (IVD), dem größten Maklerverband Deutschlands, aus dem letzten Jahr mit bundesweit knapp 700 Befragten weitaus repräsentativer. Die Mehrheit der befragten Makler, knapp 84 Prozent, war jedoch nie an einer Vermittlung einer Immobilie in der Umgebung von Windenergieanlagen direkt beteiligt oder hatte Kenntnis darüber, so das Ergebnis. Dennoch erwartet die Mehrheit eine prozentuale Wertminderung von rund 20 Prozent.

„Für den heutigen Zeitpunkt kann mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass eine Beeinflussung des Grundstücksmarktes durch die Windkraftanlagen in den untersuchten Lagen Horbach, Orsbach, Vetschau und Grünenthal nicht vorhanden ist.“

Ein Sturm im Wasserglas?
In Hillesheim verweist die Verwaltung der Verbandsgemeinde derweil in der Sache auf die Rechtslage: „Der potentielle Wertverlust von Immobilien durch Änderungen in der Umgebung, sei es durch Straßenbau, Gewerbegebiete oder Windenergieanlagen, ist durch gesetzliche Regelungen zu Schutzabständen und zum Lärmschutz soweit minimiert, dass er als gesetzlich unerheblich eingestuft wird“, sagt Bauamtsleiter Stefan Mertes. Wenn also Windenergieanlagen die gesetzlich festgelegten Immissionswerte und Mindestabstände einhalten, beeinträchtigen sie nach aktueller Rechtsprechung die Wohn- und Wertqualität der Umgebung nicht. Mertes verweist auf eine Untersuchung der Stadt Aachen aus dem Jahr 2011. Im Auftrag eines Bürgerforums hatte die Stadtverwaltung die Entwicklung der Verkehrswerte von Wohnhäusern sowie unbebauten Wohngrundstücken und Bauland in vier verschiedenen Ortslagen rund um den Windpark Vetschauer Berg über einen Zeitraum von zehn Jahren analysiert. Als Datengrundlage wurden die Verkäufe von bebauten Grundstücken in den betreffenden Wohnlagen in den Jahren 1990 bis 2010 erhoben und mit der durchschnittlichen Anzahl von Jahresverkäufen bebauter Grundstücke im gesamten Stadtgebiet während der zehn Jahre verglichen. Das Ergebnis: „Für den heutigen Zeitpunkt kann mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass eine Beeinflussung des Grundstücksmarktes durch die Windkraftanlagen in den untersuchten Lagen Horbach, Orsbach, Vetschau und Grünenthal nicht vorhanden ist.“ In zwei Ortslagen hatte es ein „vorübergehendes, geringes Verkaufstief“ gegeben, das möglicherweise den Windenergieanlagen geschuldet sei. Allerdings sprächen gegenläufige Entwicklungen in den zwei anderen Ortslagen gegen einen solchen Zusammenhang. Die Verkaufsflaute habe „in Einzelfällen eine längere Vermarktungsdauer verursacht, ohne jedoch die erzielten Kaufpreise zu beeinflussen“.

Die Entwicklung der Grundstücksverkäufe in den Aachener Ortslagen um den Windpark Vetschauer Berg (Fertigstellung 2002) im Vergleich zum übrigen Stadtgebiet ist überwiegend positiv. Die Kaufpreise lagen im marktüblichen Streubereich. © Stadt Aachen 2011

Die Entwicklung der Grundstücksverkäufe in den Aachener Ortslagen um den Windpark Vetschauer Berg (Fertigstellung 2002) im Vergleich zum übrigen Stadtgebiet ist überwiegend positiv. Die Kaufpreise lagen im marktüblichen Streubereich. © Stadt Aachen 2011

Kurzfristige Verkaufsflauten gehören zum Geschäft
Wenn sich bebaute oder unbebaute Grundstücke durch Veränderungen im Umfeld schlechter verkaufen lassen, sprechen Fachleute von „vorübergehenden Marktirritationen“. Der Immobilienmarkt wird nämlich von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Dabei gilt für die Preisbildung bei Häusern und Grundstücken derselbe Marktmechanismus wie für jedes andere Gut. Die Wechselbeziehung zwischen Angebot und Nachfrage wird von Faktoren wie Größe, Baujahr oder Ausstattung eines Objekts ebenso bestimmt wie von allgemeinen Kriterien wie Lage und Erreichbarkeit, regionale Wirtschaftsstrukturen oder Standortimage. Bauliche Veränderungen im Umfeld können den lokalen Immobilienmarkt vorübergehend irritieren – von dem geplanten Bau einer Umgehungsstraße über industrielle Großprojekte und Flughäfen bis zu Stromtrassen und Windparks. Laut einer Schweizer Studie, die die Auswirkungen von Atommüllendlagern auf regionale Immobilienmärkte untersucht hat, reicht „die subjektive Einschätzung eines potenziellen Risikos dabei aus, um die Zahlungsbereitschaft zu beeinflussen – unabhängig davon, wie die Wissenschaft die Risikosituation einstuft.“ Expertenaussagen zufolge liegen solche negativen Werteinflüsse aber „sehr oft unterhalb der normalen Kaufpreisschwankung für ansonsten wertgleiche Grundstücke“. Die messbare Abwertung von Immobilien als Folge von Umwelteinflüssen wie Flug- und Verkehrslärm oder Luftverschmutzung bewegt sich „im Bereich weniger Prozentpunkte“, wie Studien zeigen. Der Grund: Wohnlagen können über außergewöhnliche Eigenschaften verfügen, die für eine Kaufentscheidung relevant und anderswo schwer zu finden sind. Das Image überwiegt demnach andere Effekte und die Nachfrage bleibt stabil. Ist also die These vom massiven Preisabsturz durch Windenergievorhaben haltbar?

Keine langfristigen Wertverluste
Nein, sagen Experten. Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School Bochum, weist den negativen Einfluss von Windenergieanlagen als ausschließlichen Faktor zurück: „Sie können nicht von anderen Einflussfaktoren, die ebenfalls auf den Wert wirken und vielleicht deutlich wirksamer sind, unterschieden werden.“ Um wissenschaftlich eindeutige Aussagen über die Auswirkungen von Windenergieanlagen auf Immobilienpreise zu gewinnen, wären idealtypische Voraussetzungen notwendig. „Man müsste in zwei verschiedenen Wohngebieten mit gleichen Rahmenbedingungen, von denen eines an ein Windrad grenzt und das andere nicht, die Preise für Wohnimmobilien über einen vergleichsweise langen Zeitraum ermitteln – von einem Zeitpunkt vor der Projektentwicklung bis einige Jahre nach Inbetriebnahme der Anlage.“ In der Praxis seien aber zwei solche identischen Angebote mit nur einem Unterscheidungskriterium schwer zu finden.

„Die Vergleichbarkeit von Haus- oder Grundstücksverkäufen ist grundsätzlich schwierig und von der Besonderheit der Einzelfälle abhängig“, bestätigt Herbert Troff, Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mitglied im Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsens. Ein direkter Einfluss von Windenergieanlagen auf Immobilienwerte sei empirisch nicht nachweisbar. „Die in Makler-Umfragen genannten prozentualen Schätzungen können durch Marktanalysen nicht bestätigt werden“, bilanziert Troff. Ein Beleg in der Frage sei die Entwicklung des Immobilienmarkts in Ostfriesland: „In der Region mit der höchsten Windenergieanlagendichte pro Quadratmeter hat sich der Ausbau der Windenergie langfristig nicht negativ auf die Preisentwicklung ausgewirkt.“

Bürgerproteste können Marktirritationen verstärken
Dass sich rund um ihr Eigenheim planerische Entwicklungen vollziehen, damit müssen Hausbesitzer grundsätzlich rechnen. Ob anstehende bauliche Veränderungen in der Umgebung die Preise drücken, sei letztlich eine Frage des Protests vor Ort, sagen Experten und verweisen auf die subjektiven Marktmechanismen: „Bürgerinitiativen können mit ihren Warnungen vor einem Wertverlust den von ihnen befürchteten Preisrückgang erst herbeiführen, weil sie potenzielle Käufer abschrecken“, warnt Günter Vornholz. Wird schon während der Projektentwicklung vor Ort Widerstand laut, löse das einen temporären Preisrückgang aus, der sich aber stabilisiere, wenn die Anlagen erst in Betrieb seien und das neue Landschaftsbild angenommen wurde.

Dass die Windenergienutzung auch positiv auf den Immobilienmarkt wirken kann, zeigt dagegen die Preisentwicklung von Bauplätzen am Rande eines Windparks in Ostfriesland: Wegen der unverbaubaren Sicht in Richtung Windpark waren die Bauplätze in der vordersten Reihe mit Blick auf die Anlagen am schnellsten verkauft. „Und das zu deutlich höheren Kaufpreisen im Vergleich zu einem vorhandenen angrenzenden Baugebiet“, schildert Herbert Troff. Ebenso attraktiv können Experten zufolge sozio-ökonomische Effekte wirken: beispielsweise der Zuwachs von Arbeitskräften in ländlichen Gebieten, der dem demografischen Wandel entgegenwirkt, oder lokale Wertschöpfungseffekte wie die Beteiligung an einem Bürgerwindpark oder Grünstrom-Modelle, die zu einem Imagegewinn für die Region führen.

Letztlich ist ein negativer Einfluss von Windenergieanlagen auf umliegende Eigenheim- und Grundstückspreise langfristig schwer nachweisbar und im Einzelfall von vielen Faktoren des Immobilienmarktes je nach räumlicher Lage und sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen bestimmt, so das Experten-Fazit. In Hillesheim sind die Windenergieplanungen derzeit noch in der Schwebe. Ob und wie viele Windenergieanlagen rund um den Eifel-Ort gebaut werden, hängt jedoch weniger von der Immobilienpreisentwicklung als vom Artenschutz ab: Die Frage wird das Vorkommen des Rotmilans entscheiden.